Оценка стоимости здания или недвижимости – это метод расчета текущей рыночной стоимости здания. Оценка стоимости здания зависит от типа здания, его структуры, долговечности, местоположения, размера, формы, ширины дорог, фасада, типов и качества используемых строительных материалов и стоимости этих материалов.
Оценка стоимости здания также зависит от высоты цоколя, высоты здания, толщины стен, характера конструкции (например, несущая или каркасная конструкция), типа напольного покрытия, кровли, дверей и окон и т. д.
Расположение здания также играет важную роль в определении стоимости здания. Например, здание, расположенное в рыночном районе, будет иметь более высокую оценку, чем такое же здание, расположенное в жилом районе. Кроме того, здания, расположенные в районах с надлежащим муниципальным водоснабжением, канализацией и электричеством, имеют повышенную стоимость. Здание, расположенное на свободной земле, имеет более высокую стоимость по сравнению со зданием, расположенным на арендованной земле.
Оценка стоимости здания также зависит от спроса на покупку, который меняется время от времени. Больший спрос делает здание более ценным.
Здание может приносить доход владельцу в виде арендной платы, поэтому оценка также зависит от дохода, который здание может принести, если его сдать в аренду. Если здание не сдается в аренду, то 6% от капитальной стоимости здания считается годовой арендной платой. Она варьируется в зависимости от времени и места и зависит от преобладающей рыночной ставки.
Оценка стоимости здания
Расчет
Оценка стоимости здания или недвижимости
Возраст объекта влияет на оценку здания, поэтому возраст объекта должен быть известен из записей, путем опроса или визуального осмотра, а также должен быть определен срок службы здания.
Оценка стоимости здания рассчитывается путем определения текущей
стоимости здания и начисления соответствующего износа. Современная стоимость
здания может быть рассчитана путем:
1. Стоимость из
Запись
Стоимость строительства может быть определена из сметы, ведомости объемов работ и с использованием сегодняшних расценок на строительные материалы и рабочую силу. Если известна фактическая стоимость строительства здания, этой стоимостью можно манипулировать, используя процент увеличения или уменьшения к сегодняшним расценкам на материалы и рабочую силу.
2. Стоимость по детальным измерениям
Если старые записи недоступны, то стоимость строительства может быть рассчитана путем детального обмера здания и составления ведомости количества различных элементов работ. Для расчета стоимости здания используются текущие расценки на материалы и рабочую силу.
3. Стоимость по цоколю
Метод площади
Метод расчета стоимости здания по площади цоколя является более простым, чем метод детального обмера, который является трудоемким и длительным. При этом методе измеряется и рассчитывается площадь цоколя здания, по запросу выясняется стоимость цокольной площади аналогичного здания в данной местности и рассчитывается стоимость.
Метод определения площади цоколя может быть неточным, если здание не было тщательно обследовано и сравнено с эталонным зданием в данной местности. Для решения этой проблемы необходимо тщательно обследовать различные части здания, такие как фундамент, конструкция, пол, крыша, двери, окна, отделка и т.д. При разумном использовании метода площади цоколя расчет стоимости будет точным и достаточным для практических целей.
Определение
Амортизация
Для расчета стоимости здания или сооружения допускается начисление амортизации на текущую стоимость здания. Амортизация зависит от использования здания, возраста здания, типа обслуживания и т.д. Как правило, в течение первых 5-10 лет износ здания или сооружения очень мал. Износ увеличивается с возрастом здания.
Рассмотрим здание со сроком службы 80 лет, если оно хорошо обслуживается, в следующей таблице показана амортизация с учетом возраста здания:
Возраст зданияАмортизация в годОбщая сумма амортизации0-5 лет – ноль5-10 лет@ 0,5%2,5%10-20 лет@ 0,75%7,5%20-40 лет@ 1%20%4о-80 лет@ 1,5%60%Итого90%
Последние 10% – это стоимость лома при демонтаже в
конце периода эксплуатации.
Методы оценки
зданий и недвижимости
Ниже приведены
различные методы оценки недвижимости:
1. Метод аренды
оценки
При этом методе чистый доход от здания рассчитывается путем вычитания всех издержек из валовой арендной платы. Стоимость покупки за год (Y.P.) рассчитывается, исходя из соответствующей процентной ставки, преобладающей на рынке. Например, если процентная ставка составляет 5%, то годовая покупка = 100/5 = 20 лет.
Чистый доход, умноженный на год покупки, дает капитализированную стоимость или оценку недвижимости. Этот метод используется только тогда, когда арендная плата известна или вероятная арендная плата определена путем запросов.
2. Прямое сравнение
с капитальной стоимостью
Когда арендная плата неизвестна, используется метод прямого сравнения с капитальной стоимостью аналогичного объекта недвижимости в данной местности. В этом случае оценка недвижимости устанавливается путем прямого сравнения с оценкой или капитализированной стоимостью аналогичной недвижимости в данной местности.
3. Оценка на основе
Прибыль
Этот метод оценки подходит для коммерческой недвижимости, такой как гостиницы, рестораны, магазины, офисы, торговые центры, кинотеатры, театры и т.д., для которых оценка зависит от прибыли. В таких случаях для оценки используется чистый годовой доход после вычета всех расходов и издержек из валового дохода. Оценка стоимости здания или недвижимости определяется путем умножения чистого дохода на годовую стоимость покупки. В этом случае оценка может быть слишком высокой по сравнению с фактической стоимостью строительства.
4. Оценка на основе
стоимости
В этом случае фактические затраты на строительство здания или затраты, понесенные при владении зданием, рассматриваются как основа для определения стоимости недвижимости. В этом случае допускается необходимая амортизация и учитываются моменты устаревания.
5. Метод оценки по развитию
Этот метод подходит для объектов недвижимости, которые находятся на стадии развития. Например, если большой участок земли должен быть разделен на участки после строительства дорог и других удобств, используется этот метод. При оценке учитывается вероятная цена продажи участков, площадь, необходимая для благоустройства, и другие расходы на развитие.
Метод оценки по развитию также используется для недвижимости или зданий, которые необходимо реконструировать путем внесения изменений, дополнений, улучшений и т.д. Стоимость рассчитывается на основе ожидаемого чистого дохода, получаемого от здания после завершения ремонтных работ.
Чистый доход, умноженный на год покупки, дает оценку стоимости недвижимости. Фактическая стоимость недвижимости с общей стоимостью реконструкции сравнивается с ожидаемой стоимостью недвижимости, чтобы решить, оправдана ли реконструкция.
6. Амортизация
Метод оценки
Исходя из метода амортизации, оценка стоимости зданий делится на четыре части:
Стоимость каждой части по текущей ставке рассчитывается на основе детального измерения. Срок службы каждой детали рассчитывается по формуле:
D = P [(100 – rd)/100)].n
где,
D = амортизированная стоимость
r = норма
d = износ
n = возраст здания в годах
Значения rd считаются в соответствии со следующей таблицей:
Срок службы зданияrd100 лет1,075 лет1,350 лет2,025 лет4,020 лет5,0
Рассчитанная оценка не включает стоимость земли, удобств, водоснабжения, электрической и сантехнической арматуры и т.д. и используется только для зданий, которые хорошо обслуживаются. Если они не поддерживаются в хорошем состоянии, то в рассчитанной выше оценке учитываются соответствующие вычеты. Текущая стоимость земли, удобств, водоснабжения, электрической и сантехнической арматуры должна быть сложена для определения стоимости недвижимости.
Читайте далее:- Стоимость амортизации строительного оборудования.
- 8 видов сметных расчетов в строительстве.
- Измерение площади цоколя и площади ковра здания.
- Риски в проектах государственно-частного партнерства (ГЧП).
- Устойчивое планирование и проектирование зданий.
- Государственно-частное партнерство (ГЧП) в строительных проектах: Типы и преимущества.
- Что такое ликвидационная стоимость в строительстве?.